La crise du logement au Canada : quand l’État bloque l’offre et que la rareté devient un outil de pouvoir

Introduction — Quand le confort réglementaire crée l’inconfort humain

La crise du logement au Canada préoccupe de plus en plus de citoyens. Les prix explosent, la rareté s’accentue, et le sentiment d’injustice grandit. Plusieurs voient dans cette situation une preuve que « le marché ne fonctionne pas ». Pourtant, un examen attentif révèle exactement l’inverse : le marché n’est pas libre. Il est corseté par des réglementations, des délais, des monopoles syndicaux et des interventions étatiques qui empêchent l’offre de répondre à la demande.

Dans une société où l’on multiplie les droits sans jamais aborder les devoirs — un déséquilibre qui caractérise de plus en plus nos démocraties modernes — on exige un logement « abordable » sans jamais questionner les mécanismes qui empêchent sa création. C’est dans cette incohérence que s’enracine la crise.

Mon objectif ici est double :

Comprendre pourquoi l’offre de logements est structurellement insuffisante.
Montrer pourquoi les solutions de plus en plus étatisées — du contrôle des loyers à la construction publique — constituent un recul historique dangereux.

I. Le cœur du problème : une crise d’offre créée par l’État

1. Zonage, permis, dézonage : un parcours bureaucratique qui étouffe la construction

Les municipalités canadiennes sont devenues des forteresses réglementaires où la construction d’un simple immeuble nécessite une odyssée de formulaires, d’approbations politiques, de consultations publiques… et souvent des années de délais.

Plusieurs rapports le démontrent clairement :

Le C.D. Howe Institute identifie les délais municipaux et les limites de densité comme les principaux obstacles à la création de logements.
Statistique Canada répertorie une explosion du « Building Construction Price Index », alimentée par des processus d’approbation longs et coûteux.
Des villes comme Vancouver et Toronto sont devenues des cas d’école mondiaux de lenteur administrative.

Quand un constructeur doit attendre trois ans pour obtenir un permis qui pourrait être délivré en trois mois, il doit financer l’attente, immobiliser du capital, absorber les risques politiques… tout cela se reflète dans le prix final.

2. Les coûts de construction irraisonnables — un phénomène aggravé au Québec

Au Québec, un autre facteur se superpose : l’environnement syndical du secteur de la construction.

Les conventions obligatoires fixent des salaires et des conditions rigides.
Les heures obligatoires, les classifications, les ratios imposés rendent les projets plus complexes et plus coûteux.
Les constructeurs rapportent régulièrement que le Québec est parmi les provinces les plus chères pour bâtir — un constat corroboré indirectement par l’indice des prix de Statistique Canada.

Dans un secteur où chaque dollar compte, ces coûts éliminent de facto la possibilité de construire du logement « abordable » sans subventions massives.

3. Le principe économique incontournable : rareté = prix élevé

Une vérité triviale mais ignorée dans le débat public :

Si l’offre est limitée, les prix montent. Point.

Cette relation, bien connue de tout économiste, est pourtant systématiquement occultée lorsque l’on discute du logement.

On préfère accuser :

les propriétaires
les investisseurs
l’immigration
la spéculation
les « mauvais acteurs »

… plutôt que de reconnaître la source structurelle du problème : il n’y a tout simplement pas assez de logements, et ce manque est créé par le système réglementaire lui-même.

Comme l’a dit Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada :

« Le Canada n’a pas un problème de demande. Il a un problème d’offre. »

II. Les jeux d’influence : quand la rareté profite à certains acteurs

1. Les grands propriétaires fonciers : des gagnants silencieux

Dans un marché fermé, la rareté n’est pas un accident, c’est un avantage.

Les propriétaires fonciers — promoteurs disposant de grands terrains, investisseurs établis, groupes immobiliers — bénéficient directement d’un contexte où :

l’offre nouvelle est difficile à créer,
les prix des terrains explosent,
les actifs existants prennent de la valeur simplement parce que l’État empêche la concurrence.

Il ne s’agit pas d’une conspiration. C’est un mécanisme économique classique :

Plus il est difficile de bâtir, plus ceux qui possèdent déjà du foncier ou des immeubles voient leurs actifs s’apprécier.

On ne peut donc pas exclure la possibilité — sinon la probabilité — d’un jeu d’influence visant à maintenir les barrières élevées.

2. Le rôle ambivalent de l’État : arbitre, acteur… et parfois concurrent

L’État, en prétendant protéger le citoyen, finit par protéger :

la valeur foncière existante,
les intérêts des groupes établis,
les structures syndicales,
la bureaucratie municipale.

Plus il s’insère dans la production de logements, plus il a intérêt à maintenir des règles complexes qu’il peut contourner… mais que les constructeurs privés doivent subir.

C’est ce que certains appellent un marché asymétriquement étatisé.

III. L’avancée dangereuse du modèle étatiste : vers une soviétisation du logement?

J’observe une tendance inquiétante, la centralisation étatique.

Elle se manifeste clairement :

à New York, où le maire nouvellement élu promet de réguler voire plafonner les loyers,
au Canada, où Mark Carney évoque un organisme national de construction résidentielle, « Habitation Canada »,
dans plusieurs villes canadiennes où l’on propose des « unités publiques à loyer modique »,
dans les politiques fédérales encourageant un modèle de type parapublic.

Ces initiatives partent souvent d’une « bonne intention », mais elles portent en elles des risques majeurs.

1. Le contrôle des loyers : l’échec historique le mieux documenté en économie

Dans toutes les juridictions où il a été introduit, le contrôle des loyers a produit :

une baisse des nouvelles constructions,
un vieillissement accéléré des immeubles existants,
l’émergence d’un marché noir locatif,
une chute de mobilité résidentielle.

Le Nobel d’économie Paul Krugman l’a dit clair :

« Le contrôle des loyers est la meilleure façon de détruire une ville, à part un bombardement. »

2. La construction étatique massive : inefficience, surcoûts, corruption

L’histoire économique regorge d’exemples :

URSS
Allemagne de l’Est
Royaume-Uni pré-1980
Suède des années 1950-70

Dans tous les cas, l’État constructeur a produit :

des logements coûteux à entretenir,
des projets mal planifiés,
des quartiers uniformes et mal adaptés,
une dépendance financière gigantesque.

Le Canada est en train de rouvrir cette porte, et le discours autour d’Habitation Canada en est un signe inquiétant.

3. L’effet d’éviction : quand l’État supplante le privé au lieu de le libérer

Lorsque l’État :

réglemente trop,
construit lui-même,
subventionne massivement,
contrôle les loyers…

… il évince les acteurs privés.

Le résultat ?

moins d’innovation,
moins de concurrence,
moins de rapidité,
moins d’efficacité.

Nous nous dirigeons vers un modèle où l’État contrôle l’offre et la demande, un modèle qui a toujours mené au même résultat : pénurie permanente.

IV. Le marché libre : la seule solution durable

Les données sont claires : dans les pays où les barrières à la construction sont faibles (ex. Japon, Finlande, certains États américains), les prix restent stables malgré une forte demande.

Pourquoi ?

Parce que l’offre peut s’ajuster.

Voici ce que pourrait faire un Canada réellement orienté marché :

1. Réformer radicalement le zonage et les permis

réduire les délais,
permettre les duplex/triplex en zones unifamiliales,
favoriser la densification,
encourager la mixité.

2. Libérer l’innovation dans la construction

maisons modulaires,
préfabrication,
méthodes rapides et moins coûteuses,
permis accélérés pour projets innovants.

3. Réduire les coûts syndicaux et réglementaires

réviser les conventions,
favoriser la concurrence réelle,
simplifier les normes.

4. L’État comme facilitateur, pas comme constructeur

libérer des terrains publics,
encourager les partenariats privés,
éliminer les obstacles plutôt qu’ajouter des programmes fédéraux coûteux.

Conclusion — Le courage de libérer le marché

La crise du logement n’est pas un mystère économique.
Ce n’est pas un « échec du capitalisme ».
Ce n’est pas une fatalité.

C’est une crise artificielle, créée par:

trop de réglementation,
trop de coûts imposés,
trop d’intervention politique,
trop de centralisation,
trop de dépendance à l’État,
trop d’incitations mal conçues.

La voie vers un logement réellement abordable n’est pas celle d’un État qui bâtit, contrôle et planifie.
C’est celle d’un État qui se retire, qui fait confiance aux forces de l’offre et de la demande, et qui redonne au marché sa capacité naturelle à s’ajuster.

Libérer le marché, ce n’est pas laisser les plus faibles derrière.
C’est permettre à l’ensemble de la société de bénéficier de logements plus nombreux, plus variés et plus accessibles.

Et c’est éviter la pente glissante — déjà bien engagée — vers un modèle de logement semi-étatisé qui n’a jamais fonctionné dans l’histoire moderne.

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